El efecto de la seguridad sobre los precios y la demanda

Existen varias características que un comprador o inversor busca al momento de elegir un inmueble. Entre ellos está la ubicación, la altitud, la orientación, las comodidades y el estado del inmueble. Pero, los parámetros de compra, además de examinar un buen precio, un lindo lugar y que la documentación esté en orden, contemplan que el lugar sea lo más seguro posible.

La inseguridad sigue siendo una de las preocupaciones más importantes de la población. Con el delito adueñándose de las calles, no solo se genera un daño directo, sino que también se restringen las libertades. Porque, con la inseguridad, el clima se nubla, el ambiente queda inmerso en una sensación de miedo o de incertidumbre. Ese temor, que mañana a cualquiera nos puede pasar, no es una hipótesis. La gente se pregunta cuando va a pasar. Por lo tanto, el comprador sabe que, en aquellas zonas con mayor índice delictivo, la integridad física corre riesgo y lo tiene muy presente al momento de elegir una propiedad.

En otras palabras, seguridad ciudadana es un factor dominante al momento de elegir una vivienda para mudarses. Ella tiene una fuerte implicancia a la hora de tomar una decisión económica de escala que impacta de manera directa en la calidad de vida. Incluidos, pero más que influyentes en la selección de la localización del residente familiar; asimismo, reflejado en los valores inmobiliarios.

El índice de criminalidad de la zona puede variar el valor del metro cuadrado en forma considerable. En todos los casos, hasta el 30%, 40% o hasta el 50%. Is así como podemos hallar una correspondencia estrecha entre los precios de los inmuebles y las condiciones de seguridad de la zona. Aquellos barrios que surgieron políticas de seguridad en forma ininterrumpida experimentaron nuevas inversiones privadas para la edificación de viviendas, centros comerciales y farmacias, dando como resultado que mucha gente decidiera mudarse o invertir en esos sitios.

Los ejemplos categóricos de los cuales pueden observarse el incremento en el valor de las propiedades, de acuerdo con los bajos índices de inseguridad, sus municipios como Tigre, Vicente López, San Isidro, y la hacienda Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Con un fuerte desarrollo y crecimiento, Tigre ha logrado reducir delitos considerablemente, alcanzando cotizaciones medias por encima de los US$3000/m²; Vicente López, al aplicar un sofisticado sistema de ciudadana seguridad, se ha convertido en una estrella en ventas en la zona norte; y San Isidro también considerado uno de los mercados inmobiliarios más activos y demandados del AMBA, y la estricta política de seguridad desarrollada desde hace décadas es uno de los principales pilares de su crecimiento.

En cambio, en zonas del conurbano bonaerense donde creció el índice de criminalidad –como en los departamentosjudices de Lomas de Zamora, San Martín, Quilmes y La Matanza, que registraron el 62% de los delitos de todo el Conurbano–, sin duda tienen ménos preguntó. Esto logra que en algunos barrios de estos municipios el valor del metro cuadrado se deprecie considerablemente, al igual que, en gran medida, se desfavorece su desarrollo.

Al final de las cuentas, el índice de criminalidad de la zona tiene el poder de atraer o ahuyentar compradores e inversores, como también puede variar el valor del metro cuadrado. Así, resulta de ello un dato fundamental sobre la política del distrito dirigida hacia una mayor seguridad de la ciudad: al afectar la calidad de vida positivamente, la seguridad de una zona es un rasgo atractivo a la hora de realizar negocios inmobiliarios.

Diego Migliorisi es socio director de Migliorisi Propiedades.

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por Diego Migliorisi*

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