La cultura económica argentina no es caprichosa. Puede estar teñida por tics y ejercicios de protección, pero resistir a casi ocho décadas de alta inflación, crecimiento de las regulaciones en los mercados e intenciones por poner techo a las tasas de interés ofrecidas al ahorrista, llevado a considerar que la inversión inmobiliaria era una cobertura. La otra, especialmente de la hiperinflación de 1975, fue el dólar en su versión «billete».
historia y presentacion. La conjunción de ambos fenómenos (regulaciones financieras con alta inflación) también llevó a la denominación en dólares para las comprasventas; desde una check hasta una casa en un country, pasando por monoambientes y terrenos. Since the embargo, desde el último pico de operaciones (y valores) en el verano de 2018, los precios (en dolares) fueron cayendo, pero mas lento que la demande por el poder adquisitivo de los compradores.
En el estudio que el universidad de san andres (UdeSA) y Mercado libre realice tomando como base las publicaciones en el AMBA de 2017 para hacer un seguimiento de precios por localidad y tipo de propiedad, se puede corroborar dicha tendencia. Considerando las variaciones interanuales (febrero de 2023 respecto a febrero de 2022), se observa caídas del precio en dólares por metro cuadrado de casas del 9.8% en CABA, del 5.8% en zona Norte, 7.4% en zona Sur, y 6.9% en el Oeste. En el caso de los departamentos, las caídas fueron del 7,8%, 4,6%, 3,4% y 6,8%, respectivamente. Asimismo, dentro de cada zona hubo disímiles comportamientos: en CABA, la mayor caída interanual en el precio de venta ocurrió en Villa del Parque (-12,2%). En cambio, para departamentos, la mayor baja se dio en Parque Avellaneda (-15%). paula margaritec, investigadora de la citada universidad, señala que Durante los últimos años, el crecimiento de la oferta fue acompañado por un aumento de la demanda, pero de menor magnitud, lo que podría estar explicando parte de la caída de los precios. «Es probable que frente a una tendencia a la baja del precio de venta acumulada por varios años y la cercanía de una elección presidencial se muestre incertidumbre, que cause cierta reticencia a vender (o comprar) por parte de los agentes del mercado“, explícito.
Inversión ¿segura? La disparidad en el valor final de las zonas también se atribuye a otros factores en los que el habitante no tiene injerencia directa pero que sí altera los precios en el mediano plazo: por ejemplo, la seguridad. Paraca Diego Migliorisisocio-gerente de Migliorisi Propiedades, hay zonas en las que desarroll políticas de seguridad con cierta regularidad y que recibieron nuevas inversiones privadas para edificación de vivienda, centros comerciales y hasta oficinas. «Durante años impulsó un fuerte crecimiento de precios en algunos barrios, en contraste con otros que permanecieron rezagados”, sostiene. Y pone como ejemplos a Tigre, San Isidro y CABA, pero, sobre todo, destaca a la «estrella» del sector: Vicente López, con una dinámica diferente».
En pesos, por hora. En el caso de los alquileres, a partir de 2020 los departamentos registraron incrementos significativos, especialmente en CABA y zona Norte. “Si bien para explicar esta evolución hay que esclarecer en cuenta movimientos de la oferta y la demanda, en este período la proporción de departamentos en alquiler en dólares creció considerablemente más en CABA y GBA Norte”, destaca Sebastián Einstoss, también de UdeSA. En este caso, se dice que, al final del día, la proporción es 48% (GBA Norte), 42% (CABA), 3% (GBA Oeste) y 5% (GBA Sur). En cambio, en las casas, un 76% de los avisos de alquiler están dolarizados, más del doble que el promedio de los departamentos (34%).
En febrero hubo una variación interanual en el precio de alquiler en pesos constantes por metro cuadrado en las casas del 20,4% en CABA, 18% en GBA Norte, -0,9% en GBA Sur y -10% en GBA Oeste. Y para el caso de los departamentos, los aumentos fueron del 23,7%, 17,7% y 2,3%, respectivamente.
Rentabilidad. Dado que interanualmente el dólar blue amentó un 77% y la inflación a 100%, esto lleva a la baja el precio de alquiler de las casas (mayormente dolarizadas) en contraposición al mercado de departamentos (pesificados). «La tasa de los bonos del tesoro de Estados Unidos tiene 10 años, el referente mundial, oscila entre el 3,9 y el 4%, donde es similar a la rentabilidad de un departamento en CABA, menor a la rentabilidad de un departamento en GBA Norte y mayor que la rentabilidad de un departamento en GBA Sur y GBA Oeste” agregado margarético. Por lo tanto, entiendo que el alza de tasas puede verse afectado por la decisión de inversión de algunos agentes que consideran una propiedad para ponerla en alquiler y junto a la suba de la tasa de interés doméstica, podría afectar la rentabilidad demandada por el mercado inmobiliario local, aunque el mecanismo no es directo en un contexto de incertidumbre. En la actualidad, el mercado local contiene dificultades para agregar un arbitraje con supertasas internacionales. El cepo y los controles, por ahora, los sirven de pararrayos.
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